L’imposition des revenus immobiliers

– Immeuble occupé par son propriétaire à titre privé

Le contribuable qui occupe lui-même son immeuble ne perçoit aucun revenu. Toutefois, le fait d’être propriétaire lui permet de ne pas devoir exposer de frais de loyer. Dès lors, le propriétaire utilisant lui-même son immeuble sera imposé sur un revenu fictif fixé forfaitairement : le revenu cadastral.

L’imputation du précompte immobilier a été supprimée, sauf pour les emprunts antérieurs au 1er janvier 2005. Toutefois, lorsque l’immeuble est occupé par son propriétaire à titre de résidence principale, ce dernier pourra bénéficier d’une déduction pour habitation unique et propre. (Voyez La déduction pour habitation unique et propre)

– Immeuble occupé par son propriétaire à des fins professionnelles

Lorsque le propriétaire décide d’affecter son immeuble à l’exercice de son activité professionnelle, il ne pourra pas déduire de loyer de ses revenus professionnels. En conséquence, les revenus professionnels de ce contribuable seront supérieurs à ceux d’un contribuable qui aurait pris en location un immeuble pour y exercer son activité professionnelle. Dès lors, le CIR/92 prévoit que le revenu cadastral est exonéré. Toutefois, ceci est sans conséquence sur le précompte immobilier qui reste dû.

– Immeuble occupé par son propriétaire à des fins mixtes

Si l’immeuble est affecté partiellement à une activité professionnelle et partiellement à des fins privées, il faudra établir un prorata, et seulement une partie du revenu cadastral – celui correspondant à la partie d’occupation privée – sera imposable. Le précompteimmobilier reste dû.

– Immeuble occupé par son propriétaire à titre de résidence secondaire

Le contribuable qui occupe lui-même son immeuble, au titre de résidence secondaire se verra imposer sur base du revenu cadastralindexé, augmenté de 40%.

– Immeuble donné en location à un locataire qui l’affecte exclusivement à des fins privées

Lorsque le bien immobilier est donné en location à un locataire personne physique qui l’affecte exclusivement à des fins privées, l’imposition sera calculée sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40% (10% si immeuble non bâti).

– Immeuble donné en location à un locataire l’affectant à une activité professionnelle

Lorsque le bien est affecté à l’exercice de son activité professionnelle par le locataire, c’est le loyer réel qui est imposé dans le chef du propriétaire. Le loyer net (ou réel) correspond au loyer brut, augmenté des avantages locatifs, diminué du plus petit des deux montants entre les 2/3 RC et 40% du loyer brut. Toutefois, si le loyer net est inférieur au revenu cadastral indexé, c’est le revenu cadastral qui sera imposé.

– Immeuble donné en location à un locataire l’affectant à des fins mixtes

Si l’immeuble est affecté par le locataire pour partie à des fins privées et pour partie à des fins professionnelles, le revenu imposable est en principe déterminé de la même manière que si l’immeuble était entièrement affecté à des fins professionnelles. Toutefois, si le bail prévoit expressément une ventilation entre le loyer dû pour la partie privée et celui dû pour la partie professionnelle et s’il est enregistré, le revenu imposable est fixé pour chaque partie selon les règles qui lui sont propres.

– Immeuble donné en location alors qu’il est meublé

La location d’un immeuble meublé donne lieu à la distinction entre la partie du loyer destinée à rémunérer la location de l’immeuble et la partie du loyer destinée à rémunérer la location des biens meubles. Lorsque le contrat de bail ne prévoit pas de fractionnement entre la partie mobilière et la partie immobilière, l’administration ventilera le montant du loyer en deux parties sur base du prorata suivant : 60% pour la partie immobilière et 40% pour la partie mobilière. Lorsque le contrat de bail a été soumis à la formalité de l’enregistrement et qu’il prévoit un fractionnement, l’administration est tenue de respecter la proportion fixée dans le contrat.

– Immeuble situé à l’étranger

Pour les immeubles situés à l’étranger, l’administration fiscale ne peut pas taxer le revenu cadastral, lequel ne concerne que les immeubles belges. Pour les immeubles donnés en location, le montant imposable est dès lors fixé au montant du loyer net, diminué du forfait de 40% du loyer brut pour charges locatives (ou 10% pour les immeubles non bâtis). Pour les immeubles non donnés en location, le montant imposable est constitué par la valeur locative, diminuée de 40% pour frais d’entretien (ou 10% pour les immeubles non bâtis).

Toutes les conventions préventives de double imposition conclues avec la Belgique prévoient qu’il y a exonération en Belgique, sous « réserve de progressivité ». En effet, lorsqu’un contribuable perçoit des revenus à l’étranger, les CPDI conclues par la Belgique prévoient que ces revenus taxés à l’étranger ne sont pas réimposés en Belgique, mais entrent toutefois en considération pour le calcul du taux de l’impôt sur les autres revenus belges.

Quand il n’y a pas de CPDI, l’impôt applicable aux revenus d’immeubles situés à l’étranger sera réduit de moitié pour tenir compte de l’existence supposée d’un impôt étranger, et ce même si cette taxation n’existe pas.

Eric Boigelot

Aurélie Blaffart

Dal & Veldekens

Dal & Veldekens

Avocat au Barreau de Bruxelles et de Genève,

chargé de conférences au Mastère spécial en Gestion fiscale à la Solvay Brussels School of Economics and Management (ULB)

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